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国内旅游地产投资狂潮正从“海滨之南”转向“彩云之南”。如今，在云南这个边陲省份，房地产开发巨头云集，大盘出没，截至2013年底，仅官方统计的投资额即高达2万亿元。截至2013年底，西双版纳旅游大项目投资超过70亿元。 常住人口仅百万的西双版纳是否如外界传言正在酝酿旅游地产泡沫?是否严重依赖于外地购买力?当地决策者是否意识到了这一系列问题，转型之路又在何方?带着这些疑问，《每日经济新闻》记者历时一周，深入实地展开调查。 《《《 现场篇 旅游大盘围堵西双版纳 本地购买力占六成 在傣族语中，西双版纳意为“勐巴拉纳西”，是一个寄托心灵的神奇之地。如今这里不再安静，异常躁动。 近两年来，世纪金源、万达、雅居乐等10多家巨头扎堆西双版纳，抢食旅游地产商机，几百亩、几千亩甚至上万亩的超级大盘横空出世。 目前，世纪金源、万达等多个超级大盘集中放量，占据了西双版纳供应量的半壁江山。 令人意外的是，西双版纳本地客源的购买力惊人，占到至少60%市场。当地一位房企高层透露，一些大盘营销就像“卖白菜”一样出货，部分项目利润低至5%。 如今，随着国内部分地区房价出现松动，西双版纳暴利炒房开始降温，购房者心态趋于理性。 旅游大盘扎堆景洪/ 从各地飞往西双版纳的航班，最终降落到了首府景洪市的嘎洒机场。围绕着嘎洒小镇，尤其是刚规划的空港新区，各路资本或财团展开圈地狂潮。一位开发东盟国际项目的云江地产操盘手介绍说，2007年嘎洒镇被省政府列为全省60个旅游小镇中的29个开发建设旅游小镇之一，总体规划面积80平方公里，共开发项目20个，总投资645亿元。 5月10日下午，《每日经济新闻》记者来到距离嘎洒机场仅1.5公里的云江地产东盟国际二期项目。按照规划目标，这个大型旅游项目预计5年完工，计划分三期开发，总占地400亩。其中一期项目170余亩，建筑面积10万平方米，总投资4亿元。 距嘎洒镇西南4~5公里外的大黑山脚下，雅居乐去年10月拿下了13宗连片地块，占地53万平方米，目前正在平地、打桩，预计明年开盘。 去年，西双版纳州旅游总收入171.6亿元，仅景洪市就贡献了八成的旅游收入，开发巨头们也将地产筹码押注于此。景洪房产信息网披露，目前入网备案总计243个项目，5月21日成交36套，均价5078元/平方米。 在曼弄枫片区，世纪金源集团打着“我们造城”的理念，正在开发4000亩的滨江果园避寒山庄项目。该项目营销经理介绍说，“目前，西双版纳城区均价4200元/平方米，郊区均价3500元/平方米。” 号称“中国西南第一文旅大盘”的万达西双版纳国际度假区，位于景洪市西北部的噶栋片区，占地6平方公里，总投资150亿元。该项目除了背靠万达之外，还有联想控股、中国泛海、一方集团与亿利资源4家投资主体。据了解，项目一期开盘均价4000元/平方米，已基本售完，去年回笼资金10多亿元。据当地政府工作报告显示，截至2013年底，西双版纳旅游大项目投资达到73.3亿元。 项目利润率低至5%/ “单纯从旅游地产考虑，这些项目已经受到很多限制，企业本身进来也赚不到钱。”西双版纳州招商合作局调研员吴松伟说。 世纪金源集团一位营销经理称，“我们这房子，城市地皮约300万元一亩，成本1300~1400元/平方米，加上周边配套投入，算下来利润没多少。” 在曼弄枫片区投资开发曼侬新界项目的四川熙盛集团一名销售顾问介绍说，“世纪金源那个项目就像‘卖白菜’一样，卖得很好。” 不过，旅游项目价格成为制约其利润率的关键因素。前述营销经理解释说，“版纳的房价从来没有疯涨过，但一直是稳中有升。” 记者站在流沙河西岸，向梦云南·雨淋澜山项目所在的南联山望去，原来大片苍山的地表已被推土机铲平。负责开发该项目的云南城投(行情，问诊)云城置业总经理杨涛坦言，“目前我们整个项目投入成本很大，尤其是景观资源，我们也很注重投入，估算下来项目利润率仅有5%。” 中投证券近日发布的报告显示，在124家A股上市房企中，去年平均净利润率仅13%，同比下降1.7个百分点;今年一季度平均净利润率又下降至12%，同比下降1.6个百分点，预计行业盈利增速持续放缓。旅游地产项目利润下滑，导致部分开发商在精装修上做文章。 本地客源撑起六成市场/ 目前面对旅游大盘的集中放量，供需结构是否发生了逆转?西双版纳州住建局副局长易德军向《每日经济新闻》记者表示，“目前版纳旅游地产开发量和需求量是否匹配，还不好说。” “版纳高强度开发，这其实就是地产开发，旅游地产只是一个口号和噱头。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，长远看，西双版纳是一个避寒和度假胜地，旅游地产供需没有大问题，但现在时间和空间不匹配，短期内一些开发商可能会撑不住。 作为西双版纳本地的主力开发商，冠城置业也感到了当前市场的降温。冠城·美域项目营销部置业顾问汤小明称，目前还没有感觉到房子卖不出去，但没有以前那么好卖了。 当地市场的客源结构如何?西双版纳州旅游局局长袁松青表示，“考虑到气候资源，很多都是由候鸟式的外来人买下的，他们占到40%，本地客群占到60%。” 市场一线的实际需求情况也印证了上述说法。据汤小明介绍，从冠城置业以往开发的几个旅游地产楼盘购买人群来看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置业总经理杨涛透露，梦云南·雨淋澜山项目一期推出了170多套联排别墅，现已基本清盘，70%~80%为本地客购买。 杨涛解释说，他们的高端住宅主力户型为89平方米，均价才1.1万元/平方米，当地人买房主要是改善型的，购买力很强。一位当地楼市资深人士认为，西双版纳州，尤其是景洪市周边的农民种香蕉、橡胶，很有钱，家底几十万元很正常。 景洪市政府工作报告显示，2013年景洪市城镇居民人均可支配收入21152元，实际增长13.5%，增速高于全国6.5个百分点;农民人均纯收入8909元，实际增长15%，增速高于全国5.7个百分点。 投机需求降温/ 嘎洒镇一位企业老板回忆说，世纪金源项目以前开盘时，从昆明等地来的外地客一出手就是 好 几套，一套40万元左右，等待半年之后，转手可卖60万~70万元。世纪金源前述项目经理也毫无讳言地说，整个项目有30%的比例为投资客。 由海诚集团投资的告庄西双景二期项目“湄公河人家”宣传资料显示，如果消费者投入32万元，月收益就能达到4500元以上。 到底能否实现如此诱人的投资收益?西双版纳盟方房地产评估(交易)公司法人代表张伟表示，“投资32万元，每个月拿到4500元，产权式酒店也没有这么高。这种投资回报至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投资?” 在张伟看来，开发商开出32万元的售价，1年最多回报1.6万元，月均约1400元，能达到4500元当然属于高回报，但如何保证合同有效性成为一大难题。一般而言，在项目起初运营的一两年内，回报率可能达到4500元/月，项目一两年后一旦注销，随后几年很难维持这样的投资收益。 如今，全国的楼市大环境也传导至当地旅游地产的投资需求端。西双版纳州某处级官员透露，除了投资主体信心不足，目前购房者的信心也存在不足。开发量还算其次，房地产信贷政策才是根本性的。 记者实地调查发现，比如世纪金源项目虽已接近清盘，但据当地业内人士估算，该项目实际入住率不高。低入住率导致项目周围底商大量闲置，从而引发商铺高比例转让，转租广告随处可见，影响投资氛围。溯源篇 用地指标紧缺1800亿签约项目缩水七成 早在2012年，受楼市调控等因素影响，万达、保利、华侨城等10多家巨头将视线转向西双版纳。这些旅游大盘均以旅游、休闲、度假等名义面市。相关统计称，彼时西双版纳旅游地产投资规模超过千亿元。 近日，有当地知情人士向《每日经济新闻》记者透露，当初意向性签约的旅游地产项目有1800亿元，但至今落实的仅有几个。西双版纳州招商合作局给出的数据是，目前能够真正落实的旅游地产项目仅有500亿~600亿元。用地指标紧缺已成旅游大盘落地的瓶颈。 投资项目缩水七成 两年前，西双版纳很多已签约的旅游大盘来势汹汹，动辄数百亩、上千亩甚至上万亩的占地规模。然而，开发巨头们当初圈地的狂热，在时隔两年之后却遭遇到了现实的冷酷。 当地一位处级官员向《每日经济新闻》记者私下透露，原来有1800亿的项目意向性协议，但现在真正实施的只有几个。据西双版纳州招商合作局的数据，目前能够真正落实的旅游地产项目仅有500亿~600亿元。这一数据相比当初的意向性签约金额，已经缩水七成。 即便是旅游地产项目最为集中的景洪市，开发节奏也开始趋缓。记者从景洪市旅游局官网了解到，2013年全市旅游重大(点)建设项目16个，同比减少5个;完成投资约35.5亿元，同比减少5.4亿元。 “特别是景洪周边的土地，这几年基本上已经饱和了，现在还有好几家大企业都在等用地指标审批。”西双版纳州招商合作局调研员吴松伟告诉记者，“中弘股份(行情，问诊)的筹建办已经落成了，但用地指标不落实，动工不了，除了用地指标限制，还有一些拆迁工作也谈不拢。” 公开资料显示，中弘股份早在2012年就抛出了150亿元的西双版纳投资计划，拟打造上万亩的旅游大盘，不久便注册了项目公司。在2013年年报中，中弘股份还进一步透露了其业务重心转型旅游地产的战略部署，并在北京、海南等地频频拿地，唯独没有在西双版纳拿地。 在西双版纳州委宣传部相关人士看来，一些外来的企业集团一般都比较强势，向地方政府提出了一些苛刻的项目开发要求，特别是要加快工期，很容易导致拆迁等问题。 用地指标收紧 5月7日，西双版纳州国土资源局最新发布的《关于西双版纳州第二次全国土地调查主要数据成果公报》显示，从2007年7月1日至2009年底，全州耕地206.5万亩，比1996年第一次普查减少105.3万亩。 上述公报着重提到，部分地方建设用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建设用地供需矛盾仍突出。尤其是到2012年，企业巨头纷纷扎堆西双版纳，掀起疯狂的圈地潮，部分违规项目以旅游名义暗度陈仓。 记者在国土资源部网站发现，2012年6月，国家土地督查成都局查处西双版纳州国际旅游度假区等多个违规供地、违规征收土地、违建高尔夫球场和别墅等问题项目，要求已动工的4个项目、未动工的9个项目分类整改。今年初，前述督查部门又将西双版纳作为云南省督查重点。 “至于旅游地产开发，政府已经不再那么鼓励进入了。目前关键是要把现在落户的项目巩固好。”吴松伟表示，那些项目也没有政策优惠了，已经受到很多限制。 西双版纳州招商合作局招商科科长郭静亦坦言，“目前版纳州所有项目都存在用地指标问题，省上给的用地指标只有几千亩，像万达项目占地好几平方公里，版纳州一年的用地指标连一个项目都不够用。每年用地指标也不一样，今年我们州的用地指标好像才几百亩。土地指标一直是招商项目的一个瓶颈。” 据当地招商部门介绍，目前除了积极向国家申请之外，利用荒山、荒坡置换建设用地与区域间用地指标调配，成为当地重点发展旅游产业项目的主要渠道。乱象篇 雅居乐违建高球场上“黑榜”世纪金源步后尘? 随着海南旅游地产的日趋饱和，云南因旅游资源富集开始成为新战场。如今，在房企狂热圈地背后，开发乱象浮出水面。 《每日经济新闻》记者近日在西双版纳调查发现，部分地产巨头顶着“练习场”等幌子打擦边球，疑似开发运营高尔夫球场项目。 雅居乐腾冲违建项目遭通报 今年5月19日，国土资源部网站集中通报了5起违建高尔夫球场的案件，仅云南腾冲就占了2起。知名品牌房企雅居乐也上了“黑榜单”。 早在3年前，就有人指出雅居乐腾冲签约项目规划高尔夫球场将面临用地挑战。如今，一语成谶。按照国土资源部通报，雅居乐去年8月擅改腾冲当地旅游小镇建设内容建设高尔夫球场，违法占地792亩，涉及耕地585.6亩。 2013年上半年，雅居乐首次进军云南，选定腾冲，首期建筑面积175.5万平方米，拟总投资200亿元打造总规划面积3万亩的旅游大盘。按照公开信息，雅居乐该项目去年11月命名为“原乡”，拟将其打造成为第二个“海南清水湾”。 按照上述通报内容，雅居乐已对违建高尔夫球场进行了整改。 除了腾冲项目，雅居乐去年下半年又集中在西双版纳和瑞丽拿地。 不过，雅居乐云南各个项目用地成本均非常低廉，以西双版纳项目为例，其楼面地价仅375元/平方米。 世纪金源涉嫌触碰红线 2004年，国务院下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，规定自文件印发之日起至有关新的政策规定出台前，各地一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。 即便如此，不少地方依然铤而走险，大肆新建高尔夫项目。2011年，国土资源部等11个部委联合发布 《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，要求各地依照法规清理高尔夫项目，在新规出台前，一律不得批准和开工高尔夫项目。 据当地媒体报道，2009年，世纪金源集团董事局主席黄如论来到西双版纳，选中了景洪市区澜沧江边一处滩涂地开发建设。也就是说，世纪金源集团的滨江果园避寒山庄项目及其高尔夫“练习场”，在上述通知清理范围内。 此次被通报的云南腾冲另一项目却是以打造火山生态度假村为名违建高尔夫球场，违法占地657亩。实际上，在云南打着各种幌子疑似违建高尔夫球场的情形远不止于此。近日，记者在西双版纳实地调查发现，世纪金源集团在4000亩滨江果园避寒山庄项目中开发了疑似高尔夫球场项目。 5月11日，记者以投资者身份来到世纪金源前述项目。该项目一位营销经理介绍说，“购买150平方米以上的房子，免费赠送终身高尔夫球卡。这里有18洞的国标高尔夫球场。” 不过，在世纪金源集团对外宣传资料中，这个大盘项目中的高尔夫球场却隐藏在“练习场”的幌子下面。5月10日上午9点，记者在滨江果园避寒山庄千套别墅群中寻找到了这个“练习场”。 据上述高尔夫“练习场”营业部工作人员介绍，他们的高尔夫球场在2011年正式开始运营。记者从营业柜台的资料发现，世纪金源去年推出了高尔夫练习场畅打卡营销方案，家庭全年畅打卡，会员价1.6万元，非会员2万元，另外还有其他不同的套餐。 记者从世纪金源大酒店最顶层25楼往下眺望，发现由千套别墅群和高层豪宅围起来的阔大场地，其实就是一个高尔夫球场。不过，后来记者致电世纪金源集团云南公司时，对方对此予以否认。 据了解，世纪金源集团是由旅菲华侨黄如论创办的大型开发集团，目前在国内已投资2048亿元，开发各类商品房7000万平方米，投资地域遍及福建、北京、上海、江西、重庆、云南、湖南、贵州、江苏、浙江。
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楼主|
发表于 2014-5-27 09:32
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狗仔卡
发表于 2014-5-27 09:31
发表于 2014-5-27 18:26